房山作為南城發(fā)展計劃的重點區(qū)域之一，近年來區(qū)域價值不斷提升。作為北京樓市的價值洼地，憑借低總價成為眾多剛需置業(yè)者的首選區(qū)域。

　　新房供應同比上升250.8%

　　諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，房山新房成交破千套，10月份受國慶假期等因素影響成交有所回落，但相較于去年同期水平，10月份成交套數(shù)仍實現(xiàn)翻倍。對比其他區(qū)域成交表現(xiàn)來看，房山區(qū)成為新房市場成交主力的地位逐漸凸顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房山共成交商品住宅6679套，較去年同期翻3倍。其次今年1-10月房山區(qū)域的成交量占全市成交量的9.2%，較去年同期上升4.1個百分點。

　　從二手房市場表現(xiàn)來看，除去朝陽、海淀等以存量房交易為主的城區(qū)，房山區(qū)的二手房市場表現(xiàn)基本處于領(lǐng)先地位，2021年1-8月二手住宅月度成交量基本維持在800套左右，9、10月份受新房市場供應體量較大、促銷活動較多等影響，分流部分二手房市場需求，二手房市場成交熱度有所削減。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房山二手房共成交7864套，較去年同期上升20.7%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙分析，今年的房山市場熱度明顯高于去年同期，且在全市的成交熱度占位上升明顯。一方面，受到北京市今年新房熱度的帶動，房山區(qū)域成交熱度也有所上升;另一方面，房山今年新房共供應5046套，同比上升250.8%，新房供應明顯高于去年。

　　百萬左右首付即可“上車”

　　從房山區(qū)各板塊表現(xiàn)來看，良鄉(xiāng)板塊作為房山區(qū)的教育資源聚集地，集中了大部分人口，在人口優(yōu)勢下，成交表現(xiàn)較為活躍，2021年1-10月，良鄉(xiāng)板塊成交2084套，成交金額達52.41億元。

圖注：中建·京西印玥

　　其中，良鄉(xiāng)大學城作為高速發(fā)展期的教育板塊，是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)板塊較為活躍的區(qū)域。值得注意的是，該區(qū)域內(nèi)的中建·京西印玥表現(xiàn)搶眼，作為中建一局在北京的首個產(chǎn)品，該項目容積率僅為1.6，一梯兩戶，33棟樓全部為精裝花園洋房產(chǎn)品，南北通透，均價4.4萬元/平方米左右，一期產(chǎn)品基本售罄，二期目前正在加推。良鄉(xiāng)官道板塊作為區(qū)域新房供應最集中的地區(qū)，房子性質(zhì)以限競房為主，同時有中駿·云景臺、旭輝城、中海金樾和著等項目在售，且三個項目均價在2.8萬元/平方米上下浮動，未來將形成新的住區(qū)。其中旭輝城與中海金樾和著為準現(xiàn)房產(chǎn)品，毛坯交付。中駿·云景臺為精裝產(chǎn)品，2023年交付。

　　長陽板塊相較于房山其他區(qū)域來說發(fā)展較為成熟，商場較多，區(qū)位優(yōu)勢明顯，成交價格在39803元/平方米左右。2021年1-10月，房山長陽板塊成交1528套，成交金額為57.29億元。由于區(qū)域發(fā)展較早，目前僅有中糧京西祥云、中海寰宇視界、長陽光和作用等少量在售項目。值得注意的是，房山老城區(qū)由于新盤推出不多，市場活躍度不高。

　　從戶型數(shù)據(jù)上看，今年房山供應以三居室為主，其次是二居室，從面積上看，80-100平方米面積段產(chǎn)品推出較多，其次是60-80平方米面積段產(chǎn)品。以中建·京西印玥為例，該項目主力戶型為73平方米2居、83平方米小三居、89平方米三面寬三居、106平方米四居等。項目銷售人員介紹，目前房山區(qū)產(chǎn)品供應以小戶型為主，180平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應量較小。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房山區(qū)的房價是北京整個近郊區(qū)的價格洼地，部分新房單價在3萬元/平方米-4萬元/ 平方米左右，且市場以小戶型供應為主，成為北京為數(shù)不多的首付百萬左右即可“上車”的區(qū)域，因此受到眾多剛需購房者青睞。

　　土地部分溢價率8.15% 房價走勢平穩(wěn)

　　從土地市場來看，今年北京第二次集中供地中，房山區(qū)共推出5宗地塊，2宗地塊成交。其中房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0018地塊R2二類居住用地、FS00-0111-0016地塊A33基礎(chǔ)教育用地被中建一局以14.6億元拍得，溢價率為8.15%;房山區(qū)的另一地塊房山區(qū)長溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設北部淺山區(qū)土地一級開發(fā)項目FS12-0100-6017地塊以9.83億元的底價成交。

　　中建一局方面表示，在房山斬獲第二塊土地主要是看好區(qū)域未來發(fā)展，此外中建在北京市場第一個項目京西印玥的市場表現(xiàn)，也讓企業(yè)有足夠的信心深耕房山，并取得較好的口碑及市場業(yè)績。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙表示，第二次集中供地因土地規(guī)則調(diào)整，房企利潤空間受到限制，同時購地資金來源審核嚴格，北京除海淀、昌平區(qū)有部分地塊溢價率較高外，其他區(qū)域土拍熱度均不高，部分區(qū)域流拍率更是達100%，房山區(qū)的土地市場表現(xiàn)既不激烈也不悲觀。

　　對于房山未來房價走勢，王小嬙認為，房山區(qū)受限于教育資源較為稀缺、產(chǎn)業(yè)及配套不完善等因素影響，一直處于全市樓市價格洼地，隨著區(qū)域在政策規(guī)劃利好下，交通、基礎(chǔ)設施的逐漸完善，以及對各種商業(yè)資源引進，加之北京新房市場供應有限，部分置業(yè)人群會轉(zhuǎn)向房山市場，但受限于樓市政策嚴控，總體來看，房價會比較平穩(wěn)。(文/陸經(jīng)強)