“租賃企業(yè)中特別是運營型的企業(yè)，如果沒有靠上房企的話，未來的壓力會比較大。”1月8日，在2019丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團(tuán)總裁丁祖昱表示，2019年，租賃行業(yè)將面臨大洗牌，運營型企業(yè)背靠房企才可能生存更好。

租賃市場低端需求被低估

在分析當(dāng)下租賃市場時，丁祖昱認(rèn)為存在低端需求被低估的問題。丁祖昱介紹，在上海，月租4000元以下的房子是供不應(yīng)求的;在北京，因為城市改造也存在低價房源減少的情況。同時，加上部分中介機(jī)構(gòu)推波助瀾的作用，租價提升，這讓許多藍(lán)領(lǐng)工人和支付能力不高的大學(xué)畢業(yè)生面臨低價房源不足的現(xiàn)實。

丁祖昱認(rèn)為，同期存在的問題是，大量推出的租賃房反而是中端和中高端的租賃房，而這部分是市場根本不缺的。供需結(jié)構(gòu)性偏差的存在，讓租賃市場低端需求被低估。

丁祖昱還表示，2018租金并沒有明顯上漲。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2018年全國9個典型城市的租金變動幅度在1.4%-4.5%之間，一、二、三線城市的租金波動分別為3.57%、5.58%、2.79%。北京去年7-8月租金出現(xiàn)明顯上漲，主要是季節(jié)性供求關(guān)系變化引起的。

租賃市場仍然存在藍(lán)海

對租賃行業(yè)可能出現(xiàn)洗牌情況的分析，丁祖昱表示，主要因為租賃市場出租率、租金和資本市場對租賃市場的看法都在發(fā)生變化。這會改變前幾年租賃運營公司一哄而上的情況。

在他看來，2018年，長租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。從推高租金備受輿論關(guān)注到甲醛超標(biāo)遭遇維權(quán)，再到因企業(yè)倒閉而暴露出的租金貸業(yè)務(wù)，長租公寓走到了“至暗時刻”。

丁祖昱認(rèn)為，租賃行業(yè)背靠大樹才能避免未來壓力太大，而這顆大樹就是房企。如果房企重新發(fā)現(xiàn)租賃市場中的機(jī)會，比如需求旺盛的藍(lán)領(lǐng)公寓，那么租賃市場仍然存在藍(lán)海。他認(rèn)為，房企牽頭的租賃運營公司，在2019年可能會主導(dǎo)一種新的“一枝獨秀”。

　建議房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注剛需滑坡

除對租賃行業(yè)的預(yù)測外，丁祖昱還就2019房地產(chǎn)市場多個方面發(fā)出相關(guān)預(yù)測，其中包括“剛需購買力下降”。

根據(jù)克而瑞方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在一線城市和部分二線城市，遠(yuǎn)郊剛需房的去化從2018年開始就出現(xiàn)了比較大的滑坡。在經(jīng)歷了過去幾年房價的上漲之后，剛需人群的收入增幅相比房價漲幅滯后，買房的壓力在加大，購買力也在下降。

丁祖昱建議房地產(chǎn)企業(yè)重新關(guān)注市場需求，2019年要設(shè)計一部分降級的產(chǎn)品，降級包括面積和戶型的降級，例如更多地開發(fā)推出功能齊全的50平方米或60平方米的剛需房，對接購買力不足的剛需市場。(文/張旭)