經(jīng)歷多年周期性政策調(diào)控，伴隨制度藩籬的逐步扎緊，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)漸趨理性。一個(gè)重要的表現(xiàn)，就是行業(yè)內(nèi)一些龍頭企業(yè)逐步走向成熟。
曾經(jīng)風(fēng)格激進(jìn)的中國(guó)恒大(HK.3333)，近年來(lái)的變化令業(yè)界驚訝。自年初董事局主席許家印提出“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”部署以來(lái)，這家一向依靠高杠桿、規(guī)模擴(kuò)張的公司忽然換了一幅面孔，規(guī)模適度、穩(wěn)健增長(zhǎng)正成為其信奉的新商道。
半年凈利潤(rùn)530億元
8月28日，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)恒大交出了赴港上市以來(lái)最為靚麗的一份成績(jī)單，多項(xiàng)核心指標(biāo)均創(chuàng)下行業(yè)新記錄，包括:營(yíng)業(yè)額3003.5億元，同比增長(zhǎng)59.8%;核心利潤(rùn)550.1億元，同比增長(zhǎng)101.5%;凈利潤(rùn)530億元，同比增長(zhǎng)129.3%;總資產(chǎn)17699億元，凈資產(chǎn)3245億元。
尤其是530億元凈利潤(rùn)最為搶眼，使恒大一躍成為今年上半年最賺錢的房企，大幅領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其它大型房企。
據(jù)半年報(bào)顯示，恒大目前土地儲(chǔ)備高達(dá)3.05億平方米，居行業(yè)之首。
如此“靚麗”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從何而來(lái)?在董事局副主席兼總裁夏海鈞看來(lái)，這是恒大多年來(lái)厚積薄發(fā)的結(jié)果。
首先是超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。據(jù)半年報(bào)顯示，恒大目前土地儲(chǔ)備高達(dá)3.05億平方米，居行業(yè)之首;這些土地絕大部分集中在二三線城市，平均成本價(jià)格僅為1683元/平方米，是眾多龍頭房企中成本最低的。同時(shí)，恒大還有大量未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目，總規(guī)劃面積高達(dá)7285萬(wàn)平方米。
其次是優(yōu)秀的成本控制和高附加值。恒大通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，有效控制成本;并通過(guò)大力打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值，這些舉措顯著增強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力。
最后是有序降負(fù)債。恒大提前還清1129億元永續(xù)債，為企業(yè)節(jié)省大量利息支出，保證了毛利率及凈利率的穩(wěn)步提升，集團(tuán)凈資產(chǎn)大增34%至3245億元。
戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的背后邏輯
中國(guó)恒大以一份驚艷業(yè)內(nèi)的半年報(bào)，印證了集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段性成功。這對(duì)行業(yè)研究也頗具啟示意義。
首先，恒大從人們一貫熟知的以快取勝，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;穩(wěn)”字當(dāng)頭，減債降息，追求適度增長(zhǎng)、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這種轉(zhuǎn)變的背后邏輯，正是這家在2018財(cái)富世界五百?gòu)?qiáng)榜單中排名第230位的企業(yè)，對(duì)國(guó)際宏觀大勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的精準(zhǔn)拿捏。
中國(guó)恒大自去年以來(lái)逐漸將“降負(fù)債、去杠桿”作為集團(tuán)戰(zhàn)略的重中之重，加以全面貫徹實(shí)施。
這套戰(zhàn)略打法，被其內(nèi)部概括為向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，即堅(jiān)定不移地實(shí)施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，其核心就是大幅降低負(fù)債率。今年上半年，恒大凈負(fù)債率已下降至127.3%，低于行業(yè)平均水平。
其次，恒大是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多能夠讀懂房地產(chǎn)周期律的企業(yè)之一，這得益于許家印對(duì)時(shí)勢(shì)商機(jī)的深刻洞察力。他看準(zhǔn)了中國(guó)城市化和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的大勢(shì)所趨，雖然幾經(jīng)周折，但始終頂住壓力，堅(jiān)信這是千載難逢的歷史機(jī)遇。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大之所以擁有如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)能，相當(dāng)部分要?dú)w因于其成本低廉的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
公開數(shù)據(jù)顯示，2004年之前，恒大土地儲(chǔ)備尚不足600萬(wàn)平方米;之后便開始在全國(guó)四處募集優(yōu)質(zhì)土地資源，舉債擴(kuò)張。2008年3月赴港上市期間，恒大土地儲(chǔ)備已達(dá)4578萬(wàn)平方米。此后，借助債權(quán)和股權(quán)融資雙輪驅(qū)動(dòng)，恒大持續(xù)加碼儲(chǔ)備土地，逐步完成全國(guó)性布局，土地儲(chǔ)備最終超過(guò)3億平方米，成為行業(yè)第一。
在過(guò)去20多年間，優(yōu)質(zhì)土地?zé)o疑成為越來(lái)越稀缺的資源，也由此成就了恒大、萬(wàn)科和碧桂園等幾家土儲(chǔ)豐厚的龍頭房企今日的行業(yè)地位。
此外，最為難得的是，恒大在完成規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)后能夠及時(shí)回歸理性，主動(dòng)抑制繼續(xù)擴(kuò)張的沖動(dòng)，轉(zhuǎn)而向轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)方式、提升內(nèi)部管理效能發(fā)力。這是一個(gè)恒大由“大”變“強(qiáng)”的良好開端，意味著恒大正逐步走向成熟?！ ?/p>
在香港半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)恒大交出了赴港上市以來(lái)最為靚麗的一份成績(jī)單。
在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，夏海鈞在回答記者提問時(shí)指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年上升已成大勢(shì)所趨，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將持續(xù)。
“目前國(guó)內(nèi)排名前十位的房企，其市場(chǎng)占有率約為30%，其中碧桂園、恒大和萬(wàn)科三家占比超過(guò)15%”。夏海鈞預(yù)計(jì)，隨著行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到2020年，前十家房企的市場(chǎng)占有率將達(dá)到40%以上，屆時(shí)三大龍頭房企預(yù)計(jì)占比會(huì)超過(guò)20%。
在夏海鈞看來(lái)，規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不再是恒大的首選，龍頭地位已經(jīng)是不求自來(lái)、水到渠成的自然結(jié)果。恒大未來(lái)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略任務(wù)，就是通過(guò)地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長(zhǎng)，為其布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的資本支持。
2018年4月，恒大與中國(guó)科學(xué)院達(dá)成全面合作，恒大計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億元，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域，首批6個(gè)合作項(xiàng)目已于近日正式簽約。6月，恒大宣布入主美國(guó)新能源汽車公司法拉第未來(lái)，正式進(jìn)軍電動(dòng)汽車市場(chǎng)，恒大法拉第未來(lái)中國(guó)總部也于8月掛牌成立。
按照許家印的“新恒大”戰(zhàn)略構(gòu)想，到2020年，恒大集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)宏偉的目標(biāo):總資產(chǎn)3萬(wàn)億元、年銷售8000億元、年利稅超1500億元、負(fù)債率下降到同行業(yè)中低水平、成為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)。