盡管融創(chuàng)近幾年也在力圖減輕地產(chǎn)占比，向文旅轉型，但文旅屬于重資產(chǎn)長周期項目，短期內(nèi)難以扛起融創(chuàng)營收的大旗。

“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都被放在了牌桌上，這是什么概念？！”

當?shù)弥?ldquo;阿朵小鎮(zhèn)被抵押”的消息時，一位曾在融創(chuàng)工作多年的員工發(fā)出驚嘆。4月初，備受關注的“20融創(chuàng)01”債務展期方案終于通過。為此，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌壓上了自己的信譽。融創(chuàng)還拿出青島阿朵小鎮(zhèn)及鄭州中原文旅城兩處項目，作為展期的增信保障。

在前述員工的印象中，過去一年里，融創(chuàng)對外力捧的文旅項目屈指可數(shù)，青島阿朵小鎮(zhèn)作為明星和樣板項目，傳遞著融創(chuàng)的人居理想。據(jù)融創(chuàng)方面披露，青島阿朵小鎮(zhèn)項目是融創(chuàng)中國的核心項目之一，總建筑面積約138萬平方米，預計總貨值約303億元。

從“買買買”到“賣賣賣”，昔日重倉的資產(chǎn)淪為托底砝碼。當高速擴張遭遇行業(yè)急凍，高杠桿的副作用也隨之出現(xiàn)。隨著債務展期需要，融創(chuàng)的明星資產(chǎn)不得已成為抵押物。“如果未來債務處理不順，阿朵小鎮(zhèn)就是別人的了。”前述人士面對《中國企業(yè)家》不勝唏噓。

去年下半年起，極速狂奔的融創(chuàng)中國突然按下剎車鍵，“收縮”成為這家TOP4房企組織行動的主基調(diào)。特別是去年底開始，為了償債和維系現(xiàn)金流，融創(chuàng)中國不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上桌面，大量文旅資產(chǎn)被出售或抵押。在集團整體資金鏈緊張態(tài)勢下，融創(chuàng)多元板塊發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。

目前融創(chuàng)下分地產(chǎn)、物業(yè)、文旅、文化、會展、康養(yǎng)六大板塊，各大板塊追求協(xié)同發(fā)展。不過，由于去化周期長，加之擴張迅速、管理相對粗放，文旅、會展等板塊沉淀下了大量資金。多位融創(chuàng)方面的人士總結稱，融創(chuàng)新業(yè)務布局廣泛，試錯空間很大，但也“交了不少學費”。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行和企業(yè)自身危機的雙重背景之下，房企多元化業(yè)務的命運價值正被重新評估。外界多聚焦在“多元業(yè)務拖累主業(yè)、輸血不足被迫萎縮”等角度，不過，這一論斷遭到多位行業(yè)人士駁斥：這是房企特殊生存狀態(tài)下的一個表現(xiàn)和結果，而非布局失誤。

一位熟悉融創(chuàng)的房企高管對《中國企業(yè)家》強調(diào)，如今圍繞在融創(chuàng)身上的諸多爭議，多有“馬后炮”意味。“融創(chuàng)的多元化布局真的過猛嗎？看你怎么理解。當它所在的行業(yè)態(tài)勢向好、公司大刀闊斧前進時，處處都是機會。與之相比，風險往往并不是一家企業(yè)的主要考量。”

忍痛割愛有因

“文化是詩，旅游是遠方，我們投資的是詩和遠方。”2018年3月，孫宏斌在融創(chuàng)中國2017年業(yè)績發(fā)布會上的論斷言猶在耳。一個月后，王健林邀請他參加了青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園的竣工儀式。這是他們在簽訂438億元“世紀交易”后的首次聯(lián)合亮相。

青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園被稱作“東方好萊塢”，歷時4年零7個月正式落成。不過，這個總投資額500億元的巨無霸項目，早已成為萬達打包出售給融創(chuàng)中國的13個文旅城之一。也是這13個文旅項目的納入，使融創(chuàng)得以高起點完成文旅板塊布局。

2018年初，融創(chuàng)正式對外宣布將成立文旅集團，并獨立于地產(chǎn)業(yè)務運營。當年底，融創(chuàng)文化集團成立，其業(yè)務涵蓋文化娛樂內(nèi)容制作發(fā)行、影視拍攝一體化服務等。2019年，融創(chuàng)文旅再以152.69億元收購環(huán)球世紀以及時代環(huán)球51%股權，實現(xiàn)了會展業(yè)態(tài)布局。

在多位房企人士的認知中，文旅已成為融創(chuàng)多元業(yè)務發(fā)展的一張名片。截至2021年上半年，融創(chuàng)已在全國39個城布局了文旅項目，共有13座文旅城、5個旅游度假區(qū)、8個會議會展中心、近30個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋逾50個樂園、近90個商業(yè)及近150家高端酒店。

融創(chuàng)中國在2021年半年報中稱，融創(chuàng)中國是中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)運營商和物業(yè)持有者，其文旅城建設及運營部分的資產(chǎn)總額達1332億元，2021年上半年融創(chuàng)文旅收入約為26.1億元，同比大幅增加約166.3%，管理利潤約4.4億元。

去年下半年，形勢急轉直下，融創(chuàng)緊急“剎車”。

為了快速回籠資金，緩解債務壓力，融創(chuàng)多措并舉。首先是拋售貝殼股份。據(jù)統(tǒng)計，從2021年6月1日至12月7日，融創(chuàng)累計賣出貝殼股份總額10.84億美元，約合人民幣69.02億元。

其次，去年9月，提前終止與萬達簽署的酒店管理協(xié)議。2017年那場“世界大交易”中，融創(chuàng)曾與萬達簽署了20年的酒店管理合同，此次提前終止的原因在于“受新冠疫情及融創(chuàng)中國商業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的影響”。

此外，自去年底起，融創(chuàng)開始頻繁拋售資產(chǎn)：

11月1日，以16.73億元出售杭州兩項目股權予濱江；11月8日，將商管公司以18億元出售予融創(chuàng)服務集團，并要求交割日后5個工作日內(nèi)一次性支付全部收購款；12月下旬，以26.8億元再出售上海虹橋商務區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

與此同時，融創(chuàng)還進行股權融資。11月14日，融創(chuàng)中國公告稱，預計配售融創(chuàng)中國現(xiàn)有股份，以及認購新股及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務股份，合計所得款項總額約為9.52億美元（約合60.44億元人民幣）。此外，孫宏斌還自掏腰包，拿出4.5億美元無息貸款來解融創(chuàng)之困。

值得注意的是，這一時期，據(jù)外媒報道，融創(chuàng)中國計劃整體出售其文旅地產(chǎn)板塊融創(chuàng)文旅，正在與部分潛在買家接觸。對此，融創(chuàng)方面表示“不予置評”。不過，近一年來，融創(chuàng)陸續(xù)“折價”賣掉了多個重量級文旅項目股份。

比如，去年3月，西雙版納環(huán)球世紀會展旅游公司70%股權轉讓給中融信托；今年1月，融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權轉讓給華發(fā)，交易價格為14億元。此前，融創(chuàng)還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權，分別轉讓給了國企首創(chuàng)及武漢城建。

其中，一江源項目為融創(chuàng)于2019年以70億元拿下的武漢硚口區(qū)地王項目；武漢甘露山文創(chuàng)城的開發(fā)公司長江文旅城投資發(fā)展有限公司原由武漢地產(chǎn)和融創(chuàng)各占50%的股份。1月17日，該開發(fā)公司的股權發(fā)生變更，武漢地產(chǎn)股份增至85%，融創(chuàng)股份減持至15%。

有行業(yè)人士指出，將核心資產(chǎn)擺上桌面，是本輪遭遇短期流動性壓力的房企顯示償債決心、為債務展期增信的重要表達。此前，世茂集團也將旗下的深圳深港國際中心、上海佘山世茂洲際酒店（深坑酒店）、上海世茂大廈等明星地標項目，做成推介資料進行推廣銷售。

困境機會并存

在多位行業(yè)人士看來，融創(chuàng)此次的流動性危機，如若向內(nèi)歸因，一是源于長期高杠桿的打法，目前多數(shù)房企的困境皆因為此；二是自身轉型陣痛。盡管融創(chuàng)近幾年也在力圖減輕地產(chǎn)占比，向文旅轉型，但文旅屬于重資產(chǎn)長周期項目，短期內(nèi)難以扛起融創(chuàng)營收的大旗。

據(jù)融創(chuàng)2021年中期財報，融創(chuàng)958.20億元營收中，地產(chǎn)物業(yè)占比91.3%，文旅相關業(yè)務的占比僅為2.7%。相比之下，截止到2021年6月30日，融創(chuàng)在文旅板塊沉淀了1332億元的資產(chǎn)，超過其總資產(chǎn)的11%。

“除了物業(yè)，融創(chuàng)其他多元業(yè)務幾乎都是重資產(chǎn)沉淀，本身投資回報周期也長，經(jīng)濟上升期，它們會變成現(xiàn)金奶牛，資產(chǎn)升值、收益等都還可以；但經(jīng)濟下行期，它們就會變成拖累，侵蝕企業(yè)利潤，拖累資金運轉效率，卡死企業(yè)的流動性。”一位曾供職于TOP10房企的高管稱。

文旅資產(chǎn)沉淀，既是煩惱的源頭，亦是融創(chuàng)的甜蜜所在。憑借大舉收并購策略，融創(chuàng)多元化版圖迅速擴張。歷經(jīng)近4年的發(fā)展，多元板塊的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存。對融創(chuàng)而言，這批文旅資產(chǎn)顯露出了潛在的融資能力，拉動了融創(chuàng)其他商業(yè)及住宅項目的業(yè)績增長。

回頭來看，2017年萬達出售給融創(chuàng)的13個文旅城合約面積為5897萬平方米，占當年融創(chuàng)新增土地儲備的85%以上。值得注意的是，原萬達文旅城拿地時，80%都是住宅用地，只有20%是自持文旅用地。同時，通過文旅城的收購，融創(chuàng)迅速獲得了一二線城市的商業(yè)、酒店、樂園等資產(chǎn)，土儲規(guī)模得到提升。此外，文旅項目也成為融創(chuàng)開拓一二線城市的先頭部隊。

近些年來，融創(chuàng)旗下的文旅項目也在充當公司的“融資工具”。

公開渠道顯示，融創(chuàng)多次以文旅作為底層資產(chǎn)進行融資，2020年發(fā)行的21億元CMBS，底層資產(chǎn)就是青島東方影都融創(chuàng)茂。2021年年初，融創(chuàng)還發(fā)行了昆明文旅城23億元ABS。行業(yè)人士稱，未來文旅資產(chǎn)或可為融創(chuàng)引入更多資金，并降低融創(chuàng)的融資成本。

剛剛過去的2022年第一季度，旅游業(yè)仍困于疫情。尤其3月份起，上海、吉林等地爆出大規(guī)模確診病例，多個旅游點再次陷入停業(yè)危機。同期，從各大上市文旅類企業(yè)發(fā)布的2021年度業(yè)績預告來看，大部分企業(yè)2021年經(jīng)營情況并不理想。

經(jīng)過近兩年不斷的關停、限流，文旅企業(yè)收入被大幅壓縮。盡管在努力開拓新業(yè)務、升級原有業(yè)務，經(jīng)營情況相對好轉，但大多數(shù)企業(yè)仍無法避免虧損。作為文旅企業(yè)的“榜樣”，近些年來，主題樂園高昂的建設及維護成本疊加疫情的影響，使得香港迪士尼更加寸步難行。

目前，融創(chuàng)中國還未公布2021年財報。在行業(yè)人士看來，雖然融創(chuàng)文旅營收占比較低，但未來可期。財報顯示，2021年上半年，融創(chuàng)文旅收入約為26.1億元，同比大幅增加約166.3%；管理利潤約為4.4億元；客流量達約7201萬人次，同比大幅增加約102.9%。

冰雪板塊成為融創(chuàng)文旅的一抹亮色。

相比文旅產(chǎn)業(yè)中的一些重資產(chǎn)投資，冰雪業(yè)務由于輕資產(chǎn)運營模式，正憑借其管理輸出，實現(xiàn)快速擴張。“在新業(yè)務整體運營乏力的背景下，這也算是一個意外收獲。”一位接近融創(chuàng)內(nèi)部的人士稱。其稱，目前融創(chuàng)管理著全國最多規(guī)模的雪場面積，去年營收同比增長40%。

據(jù)了解，融創(chuàng)文旅先后在哈爾濱、廣州、昆明、無錫、重慶、成都等城市運營了9家雪場。融創(chuàng)方面跟《中國企業(yè)家》透露，融創(chuàng)文旅計劃整體戰(zhàn)略布局35家室內(nèi)雪場，目前已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)滑雪場運營商。

據(jù)悉，目前融創(chuàng)文旅冰雪板塊已形成了融創(chuàng)雪世界、滑雪學校、滑雪俱樂部等冰雪生態(tài)平臺，有超過1000人的專業(yè)運營團隊，涵蓋研發(fā)、設計、建設、運營、招商、教學等項目全生態(tài)周期服務，并與200多個冰雪旅游、賽事合作伙伴開展了深度業(yè)務合作。

重注西南失算？

近期，《中國企業(yè)家》從融創(chuàng)內(nèi)部多位人士處獲悉，融創(chuàng)中國自今年春節(jié)后再度開啟新一輪人員優(yōu)化和組織調(diào)整，整體裁員比例接近兩到三成。其中，涉及到多元業(yè)務層面，融創(chuàng)文化裁員三成，公司搬回集團；文旅板塊也有一定的架構調(diào)整。

這樣的組織調(diào)整，僅是融創(chuàng)多元業(yè)務整體收縮的冰山一角。接近融創(chuàng)的人士對《中國企業(yè)家》稱，“融創(chuàng)旗下的多元業(yè)務長期依賴主業(yè)輸血，快速合并雖然帶來業(yè)務膨脹，但有些業(yè)務的發(fā)展方向搖擺，加之疫情反復等多方因素影響下，文旅和文化板塊業(yè)績慘淡。”

“如果十年二十年，我們能做出半個迪士尼就很牛了。”去年5月，融創(chuàng)文化集團總裁、融創(chuàng)中國執(zhí)行董事孫喆一在接受采訪時稱。不過，據(jù)一位曾在融創(chuàng)文化任職的員工稱，融創(chuàng)文化最近一年的發(fā)展方向多次變化，投資的多部電影也因疫情、質(zhì)量等影響，至今未能上映。

同樣是在去年5月，時任融創(chuàng)西南區(qū)域集團總裁商羽出現(xiàn)在融創(chuàng)2020年度股東大會現(xiàn)場。這在以往，并不多見。同期，商羽治下的西南區(qū)域業(yè)績在融創(chuàng)內(nèi)部位居頭名，其中體量龐大的文旅項目，更是融創(chuàng)近兩三年來的發(fā)展重點。此外，孫宏斌對西南區(qū)域也頗為重視。

最近兩年，他頻繁出現(xiàn)在西南區(qū)域，與各個省市領導參觀項目、會談。在股東會上，孫宏斌說自己去年（2020年）在西南區(qū)域待了91天，來了70多次。他還曾表示，西南區(qū)域與其他限價城市比，仍有利潤空間。商羽也在股東會上表示，西南區(qū)域的投資回報非常好。

“首先，地貨比特別合適，花200億可以拿到2000億的貨；同時，周轉速度非常之快，利潤也比較合理。”商羽說，“可能整個土地儲備600億，（融創(chuàng)）花了60億土地款，一年就賣了150億，周轉非?？欤旧蟽衾麧櫾诎俜种司乓陨?。”

基于上述判斷，2021年上半年，融創(chuàng)在西南區(qū)域加碼投資。

先是1月份，融創(chuàng)以16億元拿下成都一宗地塊。到了4月中旬，融創(chuàng)又以99.1億元的交易對價，收購了廣西本土房企彰泰80%的股權，資產(chǎn)包中包含南寧、桂林等城市的57個開發(fā)項目，合計1162萬平方米的土儲。融創(chuàng)服務還以8億元價格拿下彰泰服務80%的股權。

值得注意的是，在4月末的重慶第一輪集中供地中，融創(chuàng)及其組成的聯(lián)合體成為最大買家，累計斥資99.09億元拿下8宗地塊。一個背景是，國家統(tǒng)計局公布的4月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，重慶新房價格環(huán)比上漲1.4%，領漲全國；二手房價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅居全國第二。

多位接近融創(chuàng)的相關人士稱，融創(chuàng)在西南區(qū)域的布局過猛，被視為融創(chuàng)陷入整體資金困境的重要因素。“西南板塊是融創(chuàng)對外收購的大本營，這些年來擴張迅速，但拿了很多高價地短期難以消化，沉淀了大量資金，本身合并進來的文旅、會展業(yè)務去化周期漫長。”

西南區(qū)域的快速擴張，確實為融創(chuàng)備下了豐厚的土儲。

據(jù)2021年半年報，融創(chuàng)在預計超過6600億元的總可售資源中，有25%位于西部核心城市地區(qū)。土地儲備中，西南區(qū)域總占地面積達到6117.8萬平方米，估計可售建筑面積1.3億平方米，總土地儲備1.05億平方米，均為融創(chuàng)各個區(qū)域最高。

去年下半年，隨著信貸等政策收緊，樓市快速下行。當資金安全面臨壓力，文旅資產(chǎn)不得不被擺上貨架。據(jù)《中國企業(yè)家》了解，自去年底以來，融創(chuàng)西南區(qū)域正在市場上為其持有資產(chǎn)尋找買家，出售資產(chǎn)包括樂園、酒店、購物中心等。

“去年下半年市場變化劇烈，房企大都意想不到，更來不及反應，于是，很多房企接連爆發(fā)危機，融創(chuàng)也相當于在急速行駛中踩了剎車，業(yè)務發(fā)展自然會出現(xiàn)一系列連鎖反應。”有行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》總結稱，“總體來看，多元化嘗試就會有得有失，都是要交學費的。”

“所有的收并購，都是老孫去談的。有的就只是喝了兩三場大酒，百億的生意就這么定了。”知名地產(chǎn)自媒體“攸克地產(chǎn)”在近期的一篇文章中，寫下這樣一段話。其稱“孫宏斌是以戰(zhàn)略取得贏面的企業(yè)家，這幾乎注定了他的另一面是管理的粗放，或者說放權。這從融創(chuàng)幾大區(qū)域總裁權力之大可見一斑”。

盡管通過多元業(yè)務“變相”拿地賣房，被外界視為融創(chuàng)發(fā)展多元業(yè)務的重要目的。但在多位行業(yè)人士看來，基于企業(yè)對未來的探索和延伸，融創(chuàng)的多元化布局和尺度并未偏離地產(chǎn)主業(yè)，而是具有強相關性。通過布局多元業(yè)務，增進與地方政府的聯(lián)系，也可為主業(yè)發(fā)展提供機會。

“危機之下，多元化到底是房企的枷鎖還是機會，要辯證來看。但根本共識是，我們不應忽視房企作為一支重要力量，參與和探索行業(yè)的意義和貢獻。”前述人士稱。

“從好的方面來看，融創(chuàng)只是陷入了短期流動性危機。”有行業(yè)人士稱。政策面上，年初央行表示“近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)”，并且全國多地房貸利率降低，首付比例下調(diào)，放款周期也在縮短。相較去年下半年，今年房地產(chǎn)趨向明顯回暖。

“現(xiàn)在，融創(chuàng)需要的是時間。”該人士稱。