盡管融創(chuàng)近幾年也在力圖減輕地產(chǎn)占比,向文旅轉(zhuǎn)型,但文旅屬于重資產(chǎn)長周期項目,短期內(nèi)難以扛起融創(chuàng)營收的大旗。
“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都被放在了牌桌上,這是什么概念?!”
當?shù)弥?ldquo;阿朵小鎮(zhèn)被抵押”的消息時,一位曾在融創(chuàng)工作多年的員工發(fā)出驚嘆。4月初,備受關(guān)注的“20融創(chuàng)01”債務(wù)展期方案終于通過。為此,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌壓上了自己的信譽。融創(chuàng)還拿出青島阿朵小鎮(zhèn)及鄭州中原文旅城兩處項目,作為展期的增信保障。
在前述員工的印象中,過去一年里,融創(chuàng)對外力捧的文旅項目屈指可數(shù),青島阿朵小鎮(zhèn)作為明星和樣板項目,傳遞著融創(chuàng)的人居理想。據(jù)融創(chuàng)方面披露,青島阿朵小鎮(zhèn)項目是融創(chuàng)中國的核心項目之一,總建筑面積約138萬平方米,預(yù)計總貨值約303億元。
從“買買買”到“賣賣賣”,昔日重倉的資產(chǎn)淪為托底砝碼。當高速擴張遭遇行業(yè)急凍,高杠桿的副作用也隨之出現(xiàn)。隨著債務(wù)展期需要,融創(chuàng)的明星資產(chǎn)不得已成為抵押物。“如果未來債務(wù)處理不順,阿朵小鎮(zhèn)就是別人的了。”前述人士面對《中國企業(yè)家》不勝唏噓。
去年下半年起,極速狂奔的融創(chuàng)中國突然按下剎車鍵,“收縮”成為這家TOP4房企組織行動的主基調(diào)。特別是去年底開始,為了償債和維系現(xiàn)金流,融創(chuàng)中國不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上桌面,大量文旅資產(chǎn)被出售或抵押。在集團整體資金鏈緊張態(tài)勢下,融創(chuàng)多元板塊發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。
目前融創(chuàng)下分地產(chǎn)、物業(yè)、文旅、文化、會展、康養(yǎng)六大板塊,各大板塊追求協(xié)同發(fā)展。不過,由于去化周期長,加之擴張迅速、管理相對粗放,文旅、會展等板塊沉淀下了大量資金。多位融創(chuàng)方面的人士總結(jié)稱,融創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局廣泛,試錯空間很大,但也“交了不少學費”。
在房地產(chǎn)行業(yè)下行和企業(yè)自身危機的雙重背景之下,房企多元化業(yè)務(wù)的命運價值正被重新評估。外界多聚焦在“多元業(yè)務(wù)拖累主業(yè)、輸血不足被迫萎縮”等角度,不過,這一論斷遭到多位行業(yè)人士駁斥:這是房企特殊生存狀態(tài)下的一個表現(xiàn)和結(jié)果,而非布局失誤。
一位熟悉融創(chuàng)的房企高管對《中國企業(yè)家》強調(diào),如今圍繞在融創(chuàng)身上的諸多爭議,多有“馬后炮”意味。“融創(chuàng)的多元化布局真的過猛嗎?看你怎么理解。當它所在的行業(yè)態(tài)勢向好、公司大刀闊斧前進時,處處都是機會。與之相比,風險往往并不是一家企業(yè)的主要考量。”
忍痛割愛有因
“文化是詩,旅游是遠方,我們投資的是詩和遠方。”2018年3月,孫宏斌在融創(chuàng)中國2017年業(yè)績發(fā)布會上的論斷言猶在耳。一個月后,王健林邀請他參加了青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園的竣工儀式。這是他們在簽訂438億元“世紀交易”后的首次聯(lián)合亮相。
青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園被稱作“東方好萊塢”,歷時4年零7個月正式落成。不過,這個總投資額500億元的巨無霸項目,早已成為萬達打包出售給融創(chuàng)中國的13個文旅城之一。也是這13個文旅項目的納入,使融創(chuàng)得以高起點完成文旅板塊布局。
2018年初,融創(chuàng)正式對外宣布將成立文旅集團,并獨立于地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營。當年底,融創(chuàng)文化集團成立,其業(yè)務(wù)涵蓋文化娛樂內(nèi)容制作發(fā)行、影視拍攝一體化服務(wù)等。2019年,融創(chuàng)文旅再以152.69億元收購環(huán)球世紀以及時代環(huán)球51%股權(quán),實現(xiàn)了會展業(yè)態(tài)布局。
在多位房企人士的認知中,文旅已成為融創(chuàng)多元業(yè)務(wù)發(fā)展的一張名片。截至2021年上半年,融創(chuàng)已在全國39個城布局了文旅項目,共有13座文旅城、5個旅游度假區(qū)、8個會議會展中心、近30個文旅小鎮(zhèn),其中涵蓋逾50個樂園、近90個商業(yè)及近150家高端酒店。
融創(chuàng)中國在2021年半年報中稱,融創(chuàng)中國是中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)運營商和物業(yè)持有者,其文旅城建設(shè)及運營部分的資產(chǎn)總額達1332億元,2021年上半年融創(chuàng)文旅收入約為26.1億元,同比大幅增加約166.3%,管理利潤約4.4億元。
去年下半年,形勢急轉(zhuǎn)直下,融創(chuàng)緊急“剎車”。
為了快速回籠資金,緩解債務(wù)壓力,融創(chuàng)多措并舉。首先是拋售貝殼股份。據(jù)統(tǒng)計,從2021年6月1日至12月7日,融創(chuàng)累計賣出貝殼股份總額10.84億美元,約合人民幣69.02億元。
其次,去年9月,提前終止與萬達簽署的酒店管理協(xié)議。2017年那場“世界大交易”中,融創(chuàng)曾與萬達簽署了20年的酒店管理合同,此次提前終止的原因在于“受新冠疫情及融創(chuàng)中國商業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的影響”。
此外,自去年底起,融創(chuàng)開始頻繁拋售資產(chǎn):
11月1日,以16.73億元出售杭州兩項目股權(quán)予濱江;11月8日,將商管公司以18億元出售予融創(chuàng)服務(wù)集團,并要求交割日后5個工作日內(nèi)一次性支付全部收購款;12月下旬,以26.8億元再出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。
與此同時,融創(chuàng)還進行股權(quán)融資。11月14日,融創(chuàng)中國公告稱,預(yù)計配售融創(chuàng)中國現(xiàn)有股份,以及認購新股及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份,合計所得款項總額約為9.52億美元(約合60.44億元人民幣)。此外,孫宏斌還自掏腰包,拿出4.5億美元無息貸款來解融創(chuàng)之困。
值得注意的是,這一時期,據(jù)外媒報道,融創(chuàng)中國計劃整體出售其文旅地產(chǎn)板塊融創(chuàng)文旅,正在與部分潛在買家接觸。對此,融創(chuàng)方面表示“不予置評”。不過,近一年來,融創(chuàng)陸續(xù)“折價”賣掉了多個重量級文旅項目股份。
比如,去年3月,西雙版納環(huán)球世紀會展旅游公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中融信托;今年1月,融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā),交易價格為14億元。此前,融創(chuàng)還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán),分別轉(zhuǎn)讓給了國企首創(chuàng)及武漢城建。
其中,一江源項目為融創(chuàng)于2019年以70億元拿下的武漢硚口區(qū)地王項目;武漢甘露山文創(chuàng)城的開發(fā)公司長江文旅城投資發(fā)展有限公司原由武漢地產(chǎn)和融創(chuàng)各占50%的股份。1月17日,該開發(fā)公司的股權(quán)發(fā)生變更,武漢地產(chǎn)股份增至85%,融創(chuàng)股份減持至15%。
有行業(yè)人士指出,將核心資產(chǎn)擺上桌面,是本輪遭遇短期流動性壓力的房企顯示償債決心、為債務(wù)展期增信的重要表達。此前,世茂集團也將旗下的深圳深港國際中心、上海佘山世茂洲際酒店(深坑酒店)、上海世茂大廈等明星地標項目,做成推介資料進行推廣銷售。
困境機會并存
在多位行業(yè)人士看來,融創(chuàng)此次的流動性危機,如若向內(nèi)歸因,一是源于長期高杠桿的打法,目前多數(shù)房企的困境皆因為此;二是自身轉(zhuǎn)型陣痛。盡管融創(chuàng)近幾年也在力圖減輕地產(chǎn)占比,向文旅轉(zhuǎn)型,但文旅屬于重資產(chǎn)長周期項目,短期內(nèi)難以扛起融創(chuàng)營收的大旗。
據(jù)融創(chuàng)2021年中期財報,融創(chuàng)958.20億元營收中,地產(chǎn)物業(yè)占比91.3%,文旅相關(guān)業(yè)務(wù)的占比僅為2.7%。相比之下,截止到2021年6月30日,融創(chuàng)在文旅板塊沉淀了1332億元的資產(chǎn),超過其總資產(chǎn)的11%。
“除了物業(yè),融創(chuàng)其他多元業(yè)務(wù)幾乎都是重資產(chǎn)沉淀,本身投資回報周期也長,經(jīng)濟上升期,它們會變成現(xiàn)金奶牛,資產(chǎn)升值、收益等都還可以;但經(jīng)濟下行期,它們就會變成拖累,侵蝕企業(yè)利潤,拖累資金運轉(zhuǎn)效率,卡死企業(yè)的流動性。”一位曾供職于TOP10房企的高管稱。
文旅資產(chǎn)沉淀,既是煩惱的源頭,亦是融創(chuàng)的甜蜜所在。憑借大舉收并購策略,融創(chuàng)多元化版圖迅速擴張。歷經(jīng)近4年的發(fā)展,多元板塊的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存。對融創(chuàng)而言,這批文旅資產(chǎn)顯露出了潛在的融資能力,拉動了融創(chuàng)其他商業(yè)及住宅項目的業(yè)績增長。
回頭來看,2017年萬達出售給融創(chuàng)的13個文旅城合約面積為5897萬平方米,占當年融創(chuàng)新增土地儲備的85%以上。值得注意的是,原萬達文旅城拿地時,80%都是住宅用地,只有20%是自持文旅用地。同時,通過文旅城的收購,融創(chuàng)迅速獲得了一二線城市的商業(yè)、酒店、樂園等資產(chǎn),土儲規(guī)模得到提升。此外,文旅項目也成為融創(chuàng)開拓一二線城市的先頭部隊。
近些年來,融創(chuàng)旗下的文旅項目也在充當公司的“融資工具”。
公開渠道顯示,融創(chuàng)多次以文旅作為底層資產(chǎn)進行融資,2020年發(fā)行的21億元CMBS,底層資產(chǎn)就是青島東方影都融創(chuàng)茂。2021年年初,融創(chuàng)還發(fā)行了昆明文旅城23億元ABS。行業(yè)人士稱,未來文旅資產(chǎn)或可為融創(chuàng)引入更多資金,并降低融創(chuàng)的融資成本。
剛剛過去的2022年第一季度,旅游業(yè)仍困于疫情。尤其3月份起,上海、吉林等地爆出大規(guī)模確診病例,多個旅游點再次陷入停業(yè)危機。同期,從各大上市文旅類企業(yè)發(fā)布的2021年度業(yè)績預(yù)告來看,大部分企業(yè)2021年經(jīng)營情況并不理想。
經(jīng)過近兩年不斷的關(guān)停、限流,文旅企業(yè)收入被大幅壓縮。盡管在努力開拓新業(yè)務(wù)、升級原有業(yè)務(wù),經(jīng)營情況相對好轉(zhuǎn),但大多數(shù)企業(yè)仍無法避免虧損。作為文旅企業(yè)的“榜樣”,近些年來,主題樂園高昂的建設(shè)及維護成本疊加疫情的影響,使得香港迪士尼更加寸步難行。
目前,融創(chuàng)中國還未公布2021年財報。在行業(yè)人士看來,雖然融創(chuàng)文旅營收占比較低,但未來可期。財報顯示,2021年上半年,融創(chuàng)文旅收入約為26.1億元,同比大幅增加約166.3%;管理利潤約為4.4億元;客流量達約7201萬人次,同比大幅增加約102.9%。
冰雪板塊成為融創(chuàng)文旅的一抹亮色。
相比文旅產(chǎn)業(yè)中的一些重資產(chǎn)投資,冰雪業(yè)務(wù)由于輕資產(chǎn)運營模式,正憑借其管理輸出,實現(xiàn)快速擴張。“在新業(yè)務(wù)整體運營乏力的背景下,這也算是一個意外收獲。”一位接近融創(chuàng)內(nèi)部的人士稱。其稱,目前融創(chuàng)管理著全國最多規(guī)模的雪場面積,去年營收同比增長40%。
據(jù)了解,融創(chuàng)文旅先后在哈爾濱、廣州、昆明、無錫、重慶、成都等城市運營了9家雪場。融創(chuàng)方面跟《中國企業(yè)家》透露,融創(chuàng)文旅計劃整體戰(zhàn)略布局35家室內(nèi)雪場,目前已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)滑雪場運營商。
據(jù)悉,目前融創(chuàng)文旅冰雪板塊已形成了融創(chuàng)雪世界、滑雪學校、滑雪俱樂部等冰雪生態(tài)平臺,有超過1000人的專業(yè)運營團隊,涵蓋研發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營、招商、教學等項目全生態(tài)周期服務(wù),并與200多個冰雪旅游、賽事合作伙伴開展了深度業(yè)務(wù)合作。
重注西南失算?
近期,《中國企業(yè)家》從融創(chuàng)內(nèi)部多位人士處獲悉,融創(chuàng)中國自今年春節(jié)后再度開啟新一輪人員優(yōu)化和組織調(diào)整,整體裁員比例接近兩到三成。其中,涉及到多元業(yè)務(wù)層面,融創(chuàng)文化裁員三成,公司搬回集團;文旅板塊也有一定的架構(gòu)調(diào)整。
這樣的組織調(diào)整,僅是融創(chuàng)多元業(yè)務(wù)整體收縮的冰山一角。接近融創(chuàng)的人士對《中國企業(yè)家》稱,“融創(chuàng)旗下的多元業(yè)務(wù)長期依賴主業(yè)輸血,快速合并雖然帶來業(yè)務(wù)膨脹,但有些業(yè)務(wù)的發(fā)展方向搖擺,加之疫情反復(fù)等多方因素影響下,文旅和文化板塊業(yè)績慘淡。”
“如果十年二十年,我們能做出半個迪士尼就很牛了。”去年5月,融創(chuàng)文化集團總裁、融創(chuàng)中國執(zhí)行董事孫喆一在接受采訪時稱。不過,據(jù)一位曾在融創(chuàng)文化任職的員工稱,融創(chuàng)文化最近一年的發(fā)展方向多次變化,投資的多部電影也因疫情、質(zhì)量等影響,至今未能上映。
同樣是在去年5月,時任融創(chuàng)西南區(qū)域集團總裁商羽出現(xiàn)在融創(chuàng)2020年度股東大會現(xiàn)場。這在以往,并不多見。同期,商羽治下的西南區(qū)域業(yè)績在融創(chuàng)內(nèi)部位居頭名,其中體量龐大的文旅項目,更是融創(chuàng)近兩三年來的發(fā)展重點。此外,孫宏斌對西南區(qū)域也頗為重視。
最近兩年,他頻繁出現(xiàn)在西南區(qū)域,與各個省市領(lǐng)導(dǎo)參觀項目、會談。在股東會上,孫宏斌說自己去年(2020年)在西南區(qū)域待了91天,來了70多次。他還曾表示,西南區(qū)域與其他限價城市比,仍有利潤空間。商羽也在股東會上表示,西南區(qū)域的投資回報非常好。
“首先,地貨比特別合適,花200億可以拿到2000億的貨;同時,周轉(zhuǎn)速度非常之快,利潤也比較合理。”商羽說,“可能整個土地儲備600億,(融創(chuàng))花了60億土地款,一年就賣了150億,周轉(zhuǎn)非??欤旧蟽衾麧櫾诎俜种司乓陨?。”
基于上述判斷,2021年上半年,融創(chuàng)在西南區(qū)域加碼投資。
先是1月份,融創(chuàng)以16億元拿下成都一宗地塊。到了4月中旬,融創(chuàng)又以99.1億元的交易對價,收購了廣西本土房企彰泰80%的股權(quán),資產(chǎn)包中包含南寧、桂林等城市的57個開發(fā)項目,合計1162萬平方米的土儲。融創(chuàng)服務(wù)還以8億元價格拿下彰泰服務(wù)80%的股權(quán)。
值得注意的是,在4月末的重慶第一輪集中供地中,融創(chuàng)及其組成的聯(lián)合體成為最大買家,累計斥資99.09億元拿下8宗地塊。一個背景是,國家統(tǒng)計局公布的4月份70城房價數(shù)據(jù)顯示,重慶新房價格環(huán)比上漲1.4%,領(lǐng)漲全國;二手房價格環(huán)比上漲1.3%,漲幅居全國第二。
多位接近融創(chuàng)的相關(guān)人士稱,融創(chuàng)在西南區(qū)域的布局過猛,被視為融創(chuàng)陷入整體資金困境的重要因素。“西南板塊是融創(chuàng)對外收購的大本營,這些年來擴張迅速,但拿了很多高價地短期難以消化,沉淀了大量資金,本身合并進來的文旅、會展業(yè)務(wù)去化周期漫長。”
西南區(qū)域的快速擴張,確實為融創(chuàng)備下了豐厚的土儲。
據(jù)2021年半年報,融創(chuàng)在預(yù)計超過6600億元的總可售資源中,有25%位于西部核心城市地區(qū)。土地儲備中,西南區(qū)域總占地面積達到6117.8萬平方米,估計可售建筑面積1.3億平方米,總土地儲備1.05億平方米,均為融創(chuàng)各個區(qū)域最高。
去年下半年,隨著信貸等政策收緊,樓市快速下行。當資金安全面臨壓力,文旅資產(chǎn)不得不被擺上貨架。據(jù)《中國企業(yè)家》了解,自去年底以來,融創(chuàng)西南區(qū)域正在市場上為其持有資產(chǎn)尋找買家,出售資產(chǎn)包括樂園、酒店、購物中心等。
“去年下半年市場變化劇烈,房企大都意想不到,更來不及反應(yīng),于是,很多房企接連爆發(fā)危機,融創(chuàng)也相當于在急速行駛中踩了剎車,業(yè)務(wù)發(fā)展自然會出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)。”有行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》總結(jié)稱,“總體來看,多元化嘗試就會有得有失,都是要交學費的。”
“所有的收并購,都是老孫去談的。有的就只是喝了兩三場大酒,百億的生意就這么定了。”知名地產(chǎn)自媒體“攸克地產(chǎn)”在近期的一篇文章中,寫下這樣一段話。其稱“孫宏斌是以戰(zhàn)略取得贏面的企業(yè)家,這幾乎注定了他的另一面是管理的粗放,或者說放權(quán)。這從融創(chuàng)幾大區(qū)域總裁權(quán)力之大可見一斑”。
盡管通過多元業(yè)務(wù)“變相”拿地賣房,被外界視為融創(chuàng)發(fā)展多元業(yè)務(wù)的重要目的。但在多位行業(yè)人士看來,基于企業(yè)對未來的探索和延伸,融創(chuàng)的多元化布局和尺度并未偏離地產(chǎn)主業(yè),而是具有強相關(guān)性。通過布局多元業(yè)務(wù),增進與地方政府的聯(lián)系,也可為主業(yè)發(fā)展提供機會。
“危機之下,多元化到底是房企的枷鎖還是機會,要辯證來看。但根本共識是,我們不應(yīng)忽視房企作為一支重要力量,參與和探索行業(yè)的意義和貢獻。”前述人士稱。
“從好的方面來看,融創(chuàng)只是陷入了短期流動性危機。”有行業(yè)人士稱。政策面上,年初央行表示“近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)”,并且全國多地房貸利率降低,首付比例下調(diào),放款周期也在縮短。相較去年下半年,今年房地產(chǎn)趨向明顯回暖。
“現(xiàn)在,融創(chuàng)需要的是時間。”該人士稱。