言談間，吳亞軍想起了十年前。

一位金融機構(gòu)里管理風(fēng)險的人跟她說過一句話，她銘記至今。

“他說，其實‘泰坦尼克號’撞上冰山的那一刻，你再掉頭肯定來不及了。你一定要在沒有看見冰山的時候就有所應(yīng)對。”吳亞軍說，過去十多年，這句話對她的影響非常大。“我也總在想，有沒有我們看不見的冰山，我們要是撞上了怎么辦？”

8月26日龍湖集團2022年中期業(yè)績推介會上，面對《中國企業(yè)家》的提問，龍湖集團創(chuàng)始人、董事長吳亞軍說了這樣一段話。當(dāng)問到“龍湖遭遇破產(chǎn)謠言和機構(gòu)做空”等話題時，吳亞軍首次對外坦露心境，“我的心情還可以”。

就在半個月前，龍湖剛剛遭遇了“驚魂時刻”。

8月10日，作為民營示范房企的龍湖突遭“做空”，疊加商票逾期謠言影響，股價一路暴跌超過16%，為三年以來最低。截至當(dāng)日收盤，龍湖總市值蒸發(fā)246億港元，跌至1273億港元。除了龍湖，整個港股盤中的內(nèi)房股和物業(yè)管理股全線下挫，行業(yè)負(fù)面情緒集中爆發(fā)。

對此，龍湖迅速“反擊”。管理層當(dāng)晚召開會議，吳亞軍現(xiàn)身澄清傳言，安撫投資者，且以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團貸款等實質(zhì)舉措，穩(wěn)定了市場信心。伴隨政策利好，8月16日，龍湖集團股價一度大漲超17%，由此走出“做空”陰影，謠言也不攻自破。

“做空是正常市場行為，但造謠不是。”此次業(yè)績會上，吳亞軍強調(diào)，類似遭遇公司早有預(yù)料，經(jīng)過此事，業(yè)內(nèi)也對龍湖看得更清楚。對于“行業(yè)周期怎么應(yīng)對”，龍湖多年前就有思考和布局。目前行業(yè)底部已經(jīng)顯現(xiàn)，也有一些表現(xiàn)好的公司，能與龍湖一起穿越周期。

8月尾聲漸近，房企紛紛交出今年上半年的成績單。銷售慘淡的背景下，多數(shù)房企營收腰斬、凈利虧損，“寒意”席卷整個行業(yè)。8月26日，龍湖集團發(fā)布今年上半年的業(yè)績報告。期內(nèi)，龍湖實現(xiàn)合約銷售額約858億元，而去年同期，這個數(shù)字為1426億元。

“穿越周期的過程雖然很痛，但不全是壞事。”吳亞軍對《中國企業(yè)家》說。在她看來，如果行業(yè)一直上行，公司容易養(yǎng)出驕兵悍將，管理層也會有一些自以為是的行為。經(jīng)過這次周期的調(diào)整，管理層也會更加謙遜、勤勉。

關(guān)鍵時刻，這位房地產(chǎn)領(lǐng)域少見的女性掌門人，展現(xiàn)了她的理性和智慧。經(jīng)歷過風(fēng)雨的香港恒隆董事長陳啟宗說，內(nèi)地開發(fā)商中，他一向習(xí)慣以“得罪”的態(tài)度與同行交流，唯對吳亞軍女士表達(dá)過敬佩。過去房地產(chǎn)行業(yè)的很多參與者頭腦發(fā)熱，都變成了瘋子，吳亞軍則頭腦清醒。

捍衛(wèi)行業(yè)“最后一道底線”

龍湖正式奔赴港交所的那一年，接連撞上“冰山”。

諸如金融危機、冰災(zāi)、地震，疊加當(dāng)年6月，銀監(jiān)會接連下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理和委托貸款管理的通知……2008年的低迷市場、房企的“錢慌”或許也不亞于現(xiàn)在。而今，與龍湖同年上市的恒大正行走在懸崖邊，龍湖則因其財務(wù)水平被行業(yè)譽為“最后一道底線”。

據(jù)稱，當(dāng)年龍湖上市遇阻，花旗想用原來借給龍湖的一筆4億美元貸款與之做對賭，但吳亞軍最終未在協(xié)議上簽字，她不愿稀釋股權(quán)。上市前，龍湖如期歸還了這筆貸款。相比之下，恒大則經(jīng)歷了數(shù)次與外資在可轉(zhuǎn)債上的對賭。龍湖“財務(wù)自律”印象由此可見一斑。

“早有預(yù)案”是包括吳亞軍在內(nèi)的龍湖管理層反復(fù)提及的一句話。有消息稱，2021年2月，吳亞軍曾在公司內(nèi)部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關(guān)門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發(fā)出工資、能不能還得起債？得到的答案是，“不能”。

時間來到2022年上半年，盡管各類政策意在釋放銷售端利好，但房地產(chǎn)行業(yè)整體融資仍趨冷。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1~6月，房企融資總額為4825.5億元，同比下降56.5%；其中，信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元，同比下降24.2%，占總?cè)谫Y規(guī)模的52.2%。

8月10日，龍湖遭遇機構(gòu)“做空”，疊加“破產(chǎn)”傳聞，導(dǎo)致股價大幅波動。龍湖集團執(zhí)行董事兼CFO趙軼在此次業(yè)績會上表態(tài)稱，經(jīng)過8月“做空”事件后，目前各大評級機構(gòu)對公司表現(xiàn)非常有信心，“并且，龍湖對于未來（應(yīng)對）不確定性的準(zhǔn)備也是充分的”。

單一負(fù)面因素并非龍湖股債價格暴跌的主因，風(fēng)聲鶴唳背后，是整個行業(yè)負(fù)面情緒的集中爆發(fā)。對民營地產(chǎn)缺乏信心，進(jìn)一步影響了本就低迷的市場。民營示范房企如龍湖，或是最后一道安全底線，其前方是已經(jīng)出現(xiàn)爆雷的民營房企，其后方是仍處于安全地帶的國資房企。

回過頭看，危機感讓龍湖度過了最寒冷的“冬天”。

“龍湖到年底已基本無償債壓力。”對于外界關(guān)注的債務(wù)情況，趙軼表示。據(jù)其透露，截至6月30日，龍湖凈負(fù)債率55.3%，在手現(xiàn)金875.5億元。其中，現(xiàn)金短債比超四倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%。“平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，首次破‘4’。”趙軼稱。

8月，龍湖發(fā)行了中債信用增進(jìn)投資股份有限公司做全額擔(dān)保的首單中期票據(jù)，為民營房企融資再次開辟新的模式。趙軼表示，無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴(yán)格遵守財務(wù)管理紀(jì)律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。

對于接下來的融資動作，趙軼表示，將通過公開市場發(fā)債和項目貸款兩種途徑進(jìn)行。“在與銀行溝通后，銀行也表態(tài)堅決支持高信用房企，這也會彌補公開渠道的融資。”趙軼稱，從目前跟銀行的溝通情況來看，銀行對地產(chǎn)行業(yè)未來堅定看好，行業(yè)出清后會有更好的明天。

地產(chǎn)開發(fā)之外做文章

2003年，龍湖在重慶北城開出第一家天街，到現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)了65家。截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國30余座城市，在手130座商場，整體出租率95.6%，相較于去年同期，商業(yè)租金增長26%至46.5億元。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯劇變。地產(chǎn)開發(fā)之外，由商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)組成的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，已成為龍湖抵御風(fēng)險、穿越周期的利器。隨著各項業(yè)務(wù)進(jìn)入收獲期，龍湖旗下商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等業(yè)務(wù)均已躋身行業(yè)頭部，并在收入和利潤中擔(dān)綱重要角色。

值得注意的是，今年上半年，龍湖集團經(jīng)營性收入合計110億元，同比增長26%。其中，投資性物業(yè)租金收入59億元，同比增長23%。具體來看，商業(yè)投資租金收入為46.5億元，冠寓租金收入為11.8億元，累計開業(yè)房間數(shù)已超11萬間。

2021年初，龍湖商業(yè)啟動“輕重并舉”模式，輸出運營能力。今年5月于重慶開業(yè)的龍湖愛加兩江星悅薈，是全國首個輕資產(chǎn)星悅薈項目。龍湖集團執(zhí)行董事兼CEO陳序平介紹稱，未來每年會保持10座左右的商場開業(yè)速度，整個商業(yè)板塊要爭取實現(xiàn)每年30%的復(fù)合增長。

身兼物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)的龍湖智創(chuàng)生活，其上市話題備受關(guān)注。

趙軼稱，上市資料已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，但目前市場情緒不佳，“我們會關(guān)注市場，不著急。”趙軼還稱，會把發(fā)展重點轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生轉(zhuǎn)化率以及毛利率的提升，并減少對低質(zhì)量收并購的依賴。“未來智創(chuàng)生活的年化收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%，完全可期。”

此次業(yè)績會上，趙軼表示，龍湖智創(chuàng)生活期內(nèi)實現(xiàn)全口徑收入約63億元。其中，物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市布局，實際管理面積約2.8億平方米。

陳序平提到，未來龍湖會更加聚焦和投入資源在五個主航道，原來的一些業(yè)務(wù)也進(jìn)行了整合、合并，“比如把酒店類業(yè)務(wù)整合，由冠寓進(jìn)行統(tǒng)籌代管，這樣可以做到組織提效，更好地應(yīng)對行業(yè)形勢”。

銷售額減少VS營收增長

“龍湖對全年銷售目標(biāo)不做預(yù)設(shè)，不會為了銷售規(guī)模任務(wù)去做一些被動動作。”此次業(yè)績會上，陳序平表示。對于房地產(chǎn)走勢，陳序平判斷，今年市場整體態(tài)勢“低開觸底向好”，預(yù)計全年商品房成交規(guī)模同比下降30%左右。

對于龍湖的銷售安排，陳序平透露，今年全年計劃推出4000億元可售貨源。“隨著一些項目的陸續(xù)加推，8月非常有信心實現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正。”財報顯示，2022年7月，龍湖集團單月實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額為118.5億元，環(huán)比下滑26%。

相比減少的銷售額，今年上半年，龍湖實現(xiàn)營收948億元，同比增長56%；核心權(quán)益后凈利潤66億元，同比增長6%。從財報看，龍湖的營收表現(xiàn)沒有往年亮眼，但相比行業(yè)大環(huán)境，仍實現(xiàn)了鮮有的正增長。此外，龍湖排名進(jìn)一步提升，《財富》世界500強來到第412位。

此次業(yè)績會上，吳亞軍將大部分的發(fā)言機會交給了陳序平。“我們現(xiàn)在團隊的變化非常明顯，整個精神氣兒和工作狀態(tài)都有提升，我對團隊也是前所未有的滿意。”吳亞軍點名表揚了陳序平，“新任CEO給了我們非常多驚喜，他能做得這么好，是超出我預(yù)期的。”

在行業(yè)最為關(guān)注的“保交樓”方面，今年上半年，龍湖集團實現(xiàn)5萬套房交付，全部按期交付，30%提前交付。陳序平表示：“即使行業(yè)再有挑戰(zhàn)，龍湖也會如期保障交付或提前交付，這點不會變。”此外，龍湖也是目前少數(shù)仍在拿地的房企。

今年上半年，龍湖在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個項目，總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益地價131億元。陳序平稱，隨著高杠桿企業(yè)出清后，土地市場玩家和競爭減少，上半年龍湖獲取的17宗土地，平均溢價率只有5%，其中一半是零溢價獲取。

“未來我們會繼續(xù)聚焦高能級城市。”陳序平表示，今年龍湖強調(diào)組織提效和聚焦，主要是與城市的進(jìn)一步聚焦有關(guān)。“因為城市的分化速度比較快，龍湖地產(chǎn)開發(fā)只進(jìn)入了68個城市，在TOP10開發(fā)商里面是最少的，接下來會進(jìn)一步聚焦，提高效率，隨之帶來增效。”（李艷艷）