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2018年，也被認(rèn)為是綠地轉(zhuǎn)型關(guān)鍵的一年。

11月，年滿62歲的張玉良再次當(dāng)選綠地控股董事長(zhǎng)、總裁一職。張玉良的連任意味著這位“老將”將繼續(xù)帶領(lǐng)綠地在新的軌道上奔跑。

2018年，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，并不是順利的一年，萬(wàn)科的一句“活下去”似乎成為了整個(gè)行業(yè)對(duì)于未來(lái)?yè)?dān)憂的真實(shí)寫照。

“哪里就活不下去了?”張玉良在接受澎湃新聞采訪時(shí)，明確談及了對(duì)于未來(lái)發(fā)展的信心，“壓力每年都有，越是有危機(jī)，越是有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才能把握機(jī)會(huì)，危中見機(jī)，化危為機(jī)?！?/p>

張玉良說，現(xiàn)在的企業(yè)，不是每天奔跑就會(huì)后退。

業(yè)績(jī)未達(dá)目標(biāo)：“我認(rèn)為去年一年完成的不錯(cuò)”

2018年，綠地全年?duì)I業(yè)總收入達(dá)3510億元，同比增長(zhǎng)21%;利潤(rùn)總額242億元，同比增長(zhǎng)26%;歸母凈利潤(rùn)117億元，同比增長(zhǎng)29%;基本每股收益0.96元，同比增長(zhǎng)30%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率17.33%，再增2.12個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10037億元，同比增長(zhǎng)18%。

在綠地最主要的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)壓力增大、貨幣金融政策收縮、行業(yè)調(diào)控從嚴(yán)從緊等一攬子因素的綜合影響下，2018年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化。

而這一年，綠地全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3875億元，同比增長(zhǎng)26%;合同銷售面積3664萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%;回款2968億元，同比增長(zhǎng)21.1%，回款率77%;其中，去庫(kù)存金額1280億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)到33%;9個(gè)區(qū)域事業(yè)部銷售金額突破200億元，其中3個(gè)突破300億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率24.5%。

雖然，3875億元的銷售額并未達(dá)到綠地原本定下的4000億元的銷售目標(biāo)。但這個(gè)成績(jī)?cè)趶堄窳佳壑?，并不可謂不滿意。

“我認(rèn)為我們?nèi)ツ暌荒晖瓿傻牟诲e(cuò)?！痹趶堄窳伎磥?lái)，去年銷售額沒有達(dá)到預(yù)定目標(biāo)與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)有關(guān)。而對(duì)于未來(lái)，張玉良依然抱有信心?！拔覀?018年做了一個(gè)規(guī)劃，我們的房地產(chǎn)主業(yè)可能會(huì)繼續(xù)保持5000億元(銷售額)的規(guī)模增長(zhǎng)，雖然去年沒有達(dá)到4000億元的目標(biāo)，但2019年、2020年我們也會(huì)保持比較好的增長(zhǎng)。”

地產(chǎn)增長(zhǎng)放慢：“綠地結(jié)構(gòu)跟別人不一樣”

當(dāng)被問及何以認(rèn)為綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)仍能保持較高規(guī)模的增長(zhǎng)，張玉良的回答是：因?yàn)榫G地的結(jié)構(gòu)跟別人不一樣。

“我們的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。我們把城市功能項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，跟房地產(chǎn)的開發(fā)有機(jī)地結(jié)合。這跟其他企業(yè)差異很大?！睆堄窳颊f。

張玉良解釋，綠地發(fā)展的理念是將大企業(yè)自身的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)高度融合在一起。“我們用城市功能項(xiàng)目、用產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目跟地方政府共贏發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們百分之七八十的項(xiàng)目都是按照這個(gè)邏輯來(lái)做，也得到了地方的支持。”張玉良稱。

綠地的“城際空間站”項(xiàng)目便是張玉良所說的將城市成長(zhǎng)與企業(yè)發(fā)展融合的項(xiàng)目典范。目前，高鐵“城際空間站”已成為綠地新一輪重點(diǎn)區(qū)域布局發(fā)展重點(diǎn)。

在銷售層面，2018年，一批高鐵“城際空間站”項(xiàng)目開盤熱銷;土儲(chǔ)層面，優(yōu)化投資布局，年內(nèi)先后獲取了安徽宿州、廣東陽(yáng)江、重慶萬(wàn)州、湖南長(zhǎng)沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等近20個(gè)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，占比超過新增土儲(chǔ)總量的30%;運(yùn)營(yíng)層面，多個(gè)“城際空間站”實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)拿地、年內(nèi)銷售、年內(nèi)回籠資金，成為提升周轉(zhuǎn)效率的代表，同時(shí)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本管理，提高盈利水平;產(chǎn)品層面，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，形成城際空間站、城市會(huì)展中心等重大項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則，全面推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同是綠地中長(zhǎng)期發(fā)展的主要模式，通過“地產(chǎn)+”落地，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力獲取資源，深入布局。過去一年，綠地“以房地產(chǎn)為核心主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)、科創(chuàng)、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的“1+5>N”協(xié)同發(fā)展模式，構(gòu)筑獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了新一輪布局，為未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健提升打下基礎(chǔ)，具體包括：

蘇州，總投資超千億深度參與新一輪發(fā)展，深度融入長(zhǎng)三角高質(zhì)量一體化;遵義，600億打造西南新門戶，綜合產(chǎn)業(yè)投資助力西南中心城市全面升級(jí);濟(jì)南，700億建地區(qū)新動(dòng)能標(biāo)桿項(xiàng)目，助力國(guó)家新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合試驗(yàn)區(qū)發(fā)展;天津，打造北方最大商品貿(mào)易港，“地產(chǎn)+商貿(mào)”深入推進(jìn)京津冀新一輪布局;徐州，新增千億元綜合投資，深耕淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市;臨沂，打造新動(dòng)能項(xiàng)目，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合區(qū)域;宿州，打造核心產(chǎn)業(yè)園，助推高鐵城市產(chǎn)城融合發(fā)展等。

“銷售利潤(rùn)低，不等于投資回報(bào)率低”

近年來(lái)，“多元化”一直是綠地轉(zhuǎn)型的一大方向，而從這一角度來(lái)看，綠地已經(jīng)不甘于只作為一家地產(chǎn)公司了。

2018年，綠地順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大趨勢(shì)，多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

其中，大基建產(chǎn)業(yè)新簽合同金額3162億元，同比增長(zhǎng)63%。綠地通過混改方式，成功投資控股天津建工，產(chǎn)業(yè)版圖擴(kuò)展至京津冀城市群，強(qiáng)化了“東西南北中”的全國(guó)化布局，進(jìn)一步完善了大基建產(chǎn)業(yè)鏈?？萍妓匠掷m(xù)提高，整合科研資源和技術(shù)力量，成功組建綠地大基建技術(shù)研究院，邀請(qǐng)?jiān)菏考?jí)專家12名、行業(yè)領(lǐng)軍人才90余名，打造高水平的建筑科技研究與發(fā)展平臺(tái)。

張玉良介紹，在大基建方面，綠地“東南西北中”的布局已經(jīng)完成。綠地的第二步計(jì)劃是要完備專業(yè)，“我們要形成系統(tǒng)性的專業(yè)，形成大基建行業(yè)的全競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

張玉良表示，大基建的銷售利潤(rùn)相對(duì)較低，但不等于投資回報(bào)率低，“這是兩個(gè)概念，我們現(xiàn)在大基建的投資回報(bào)率都是在15%以上?！?/p>

綠地的“多元化”不只體現(xiàn)在大基建和金融方面。在商貿(mào)、酒店、旅游，甚至高科技領(lǐng)域綠地都有所布局。

2018年，中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)召開，公司推動(dòng)“綠地全球商品貿(mào)易港”成功開業(yè)，并簽約引入來(lái)自41個(gè)國(guó)家的客商112家，成為“買全球賣全球”的重要平臺(tái)?？缇迟Q(mào)易規(guī)模持續(xù)放大，全年進(jìn)口貿(mào)易銷售規(guī)模達(dá)到15億元。

在酒店旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，綠地實(shí)行自有酒店開業(yè)與輕資產(chǎn)管理輸出“雙輪驅(qū)動(dòng)”，上海三甲港酒店群、三亞悅瀾灣鉑瑞等8家酒店先后開業(yè)，并成功簽約管理輸出項(xiàng)目12個(gè)，包括海外項(xiàng)目6個(gè)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目6個(gè)，在貴州遵義開創(chuàng)了“一攬子打包管理”的先河。

在新興產(chǎn)業(yè)方面，綠地也快速布局，強(qiáng)化協(xié)同。在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)方面，瞄準(zhǔn)前沿科技領(lǐng)域，戰(zhàn)略性入股人工智能領(lǐng)域的獨(dú)角獸企業(yè)深蘭科技，并成立合資公司，共同發(fā)起設(shè)立“人工智能產(chǎn)業(yè)投資并購(gòu)基金”。

張玉良透露，在未來(lái)綠地的產(chǎn)業(yè)比重上，主要將以大基建產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主;而在利潤(rùn)構(gòu)成上，則主要依賴地產(chǎn)、大基建和金融。

在金融方面，2018年綠地大金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展顯現(xiàn)成效，利潤(rùn)貢獻(xiàn)大幅增加。全年利潤(rùn)總額同比增幅超過50%。提升市場(chǎng)化募資水平，線上線下并舉，全年累計(jì)發(fā)行產(chǎn)品38期，完成募資17億元。債權(quán)投資方面，地產(chǎn)基金放款項(xiàng)目20個(gè)，放款金額達(dá)到66億元，年化收益率均超過18%。股權(quán)投資成功參與寒武紀(jì)、螞蟻金服、深蘭科技、中國(guó)鐵塔、馬瀧齒科等項(xiàng)目。

張玉良稱，從2017年開始，國(guó)家對(duì)于金融防風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控力度明顯加大，所有金融機(jī)構(gòu)自2017年底起都迎來(lái)許多調(diào)整，去杠桿的力度加大?！暗俏覀冞@兩年仍然在發(fā)展，我們做得很健康，沒有像某些P2P這樣的壞賬。”

“金融產(chǎn)業(yè)我們?nèi)匀辉谧非蟀l(fā)展，我們也在尋求拓展一些新的牌照、新的業(yè)務(wù)范圍，包括保險(xiǎn)。”張玉良透露。

“機(jī)會(huì)一直有，是怎么去發(fā)現(xiàn)的問題”

對(duì)于綠地最主要的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)，張玉良對(duì)于2019年的市場(chǎng)形勢(shì)也有預(yù)判。張玉良認(rèn)為，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情整體應(yīng)是穩(wěn)中有降，存在區(qū)域化差異;在調(diào)控政策方面，應(yīng)是一城一策，其中，三四線城市調(diào)控政策松動(dòng)的可能性較大，一線城市和核心的二線城市政策松綁的可能性則很小。

“2019年的房地產(chǎn)行情應(yīng)該是穩(wěn)中有降，但是市場(chǎng)空間仍然很大，存在結(jié)構(gòu)化、區(qū)域化的差異，一些地區(qū)可能增長(zhǎng)很快，另一些地區(qū)則可能增長(zhǎng)不起來(lái)?！睆堄窳挤Q。

他進(jìn)一步對(duì)于今年的調(diào)控政策做了分析，在張玉良看來(lái)，政策將會(huì)逆向調(diào)控，不會(huì)推翻調(diào)控的大方向，但具體政策會(huì)更加靈活、更加有針對(duì)性。

張玉良分析，由于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然整體向下，按照逆向調(diào)控的原則，政策會(huì)向上，但政策會(huì)以“穩(wěn)”為主，并不太可能出現(xiàn)2017年那樣市場(chǎng)瘋漲的現(xiàn)象。

在樓市調(diào)控政策方面，張玉良預(yù)測(cè)，今年部分省會(huì)城市和二線城市的調(diào)控政策或會(huì)有一些松動(dòng)，但是仍將以“房住不炒”、房?jī)r(jià)不快速上漲、供求平穩(wěn)為基調(diào)。張玉良預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)有較大下行壓力的城市，政策松綁的可能較大。

“所以，我的判斷是三四線城市政策松動(dòng)的可能性最大，肯定是以穩(wěn)為主的逆向調(diào)控。今年部分省會(huì)城市和二線城市的調(diào)控政策或許也會(huì)有一些松動(dòng)，但核心的二線城市不太可能松動(dòng)，一線城市也是。北京、上海、深圳這樣的城市限購(gòu)政策不太可能放松?！睆堄窳颊f。

張玉良認(rèn)為，雖然未來(lái)一段時(shí)間整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境面臨著不少壓力，但機(jī)遇也無(wú)處不在?！爸袊?guó)現(xiàn)在兩個(gè)機(jī)遇。”張玉良說。

第一，是區(qū)域性的機(jī)遇。在張玉良看來(lái)，一些具有人口導(dǎo)入、交通便利等優(yōu)勢(shì)的成長(zhǎng)性地區(qū)仍然機(jī)會(huì)很多

第二，則是行業(yè)機(jī)遇。“現(xiàn)在大基建、消費(fèi)升級(jí)、醫(yī)療、人工智能、信息化，還有公共服務(wù)設(shè)施等等都有很多機(jī)遇。對(duì)于有的企業(yè)來(lái)說可能是不好賺錢，但機(jī)會(huì)一直有，是怎么去發(fā)現(xiàn)的問題?！睆堄窳颊f。