房山作為南城發(fā)展計(jì)劃的重點(diǎn)區(qū)域之一，近年來區(qū)域價(jià)值不斷提升。作為北京樓市的價(jià)值洼地，憑借低總價(jià)成為眾多剛需置業(yè)者的首選區(qū)域。
新房供應(yīng)同比上升250.8%
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，房山新房成交破千套，10月份受國(guó)慶假期等因素影響成交有所回落，但相較于去年同期水平，10月份成交套數(shù)仍實(shí)現(xiàn)翻倍。對(duì)比其他區(qū)域成交表現(xiàn)來看，房山區(qū)成為新房市場(chǎng)成交主力的地位逐漸凸顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房山共成交商品住宅6679套，較去年同期翻3倍。其次今年1-10月房山區(qū)域的成交量占全市成交量的9.2%，較去年同期上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。
從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，除去朝陽、海淀等以存量房交易為主的城區(qū)，房山區(qū)的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)基本處于領(lǐng)先地位，2021年1-8月二手住宅月度成交量基本維持在800套左右，9、10月份受新房市場(chǎng)供應(yīng)體量較大、促銷活動(dòng)較多等影響，分流部分二手房市場(chǎng)需求，二手房市場(chǎng)成交熱度有所削減。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房山二手房共成交7864套，較去年同期上升20.7%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙分析，今年的房山市場(chǎng)熱度明顯高于去年同期，且在全市的成交熱度占位上升明顯。一方面，受到北京市今年新房熱度的帶動(dòng)，房山區(qū)域成交熱度也有所上升;另一方面，房山今年新房共供應(yīng)5046套，同比上升250.8%，新房供應(yīng)明顯高于去年。
百萬左右首付即可“上車”
從房山區(qū)各板塊表現(xiàn)來看，良鄉(xiāng)板塊作為房山區(qū)的教育資源聚集地，集中了大部分人口，在人口優(yōu)勢(shì)下，成交表現(xiàn)較為活躍，2021年1-10月，良鄉(xiāng)板塊成交2084套，成交金額達(dá)52.41億元。
圖注：中建·京西印玥
其中，良鄉(xiāng)大學(xué)城作為高速發(fā)展期的教育板塊，是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)板塊較為活躍的區(qū)域。值得注意的是，該區(qū)域內(nèi)的中建·京西印玥表現(xiàn)搶眼，作為中建一局在北京的首個(gè)產(chǎn)品，該項(xiàng)目容積率僅為1.6，一梯兩戶，33棟樓全部為精裝花園洋房產(chǎn)品，南北通透，均價(jià)4.4萬元/平方米左右，一期產(chǎn)品基本售罄，二期目前正在加推。良鄉(xiāng)官道板塊作為區(qū)域新房供應(yīng)最集中的地區(qū)，房子性質(zhì)以限競(jìng)房為主，同時(shí)有中駿·云景臺(tái)、旭輝城、中海金樾和著等項(xiàng)目在售，且三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在2.8萬元/平方米上下浮動(dòng)，未來將形成新的住區(qū)。其中旭輝城與中海金樾和著為準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品，毛坯交付。中駿·云景臺(tái)為精裝產(chǎn)品，2023年交付。
長(zhǎng)陽板塊相較于房山其他區(qū)域來說發(fā)展較為成熟，商場(chǎng)較多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，成交價(jià)格在39803元/平方米左右。2021年1-10月，房山長(zhǎng)陽板塊成交1528套，成交金額為57.29億元。由于區(qū)域發(fā)展較早，目前僅有中糧京西祥云、中海寰宇視界、長(zhǎng)陽光和作用等少量在售項(xiàng)目。值得注意的是，房山老城區(qū)由于新盤推出不多，市場(chǎng)活躍度不高。
從戶型數(shù)據(jù)上看，今年房山供應(yīng)以三居室為主，其次是二居室，從面積上看，80-100平方米面積段產(chǎn)品推出較多，其次是60-80平方米面積段產(chǎn)品。以中建·京西印玥為例，該項(xiàng)目主力戶型為73平方米2居、83平方米小三居、89平方米三面寬三居、106平方米四居等。項(xiàng)目銷售人員介紹，目前房山區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)以小戶型為主，180平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較小。
業(yè)內(nèi)人士表示，房山區(qū)的房?jī)r(jià)是北京整個(gè)近郊區(qū)的價(jià)格洼地，部分新房單價(jià)在3萬元/平方米-4萬元/ 平方米左右，且市場(chǎng)以小戶型供應(yīng)為主，成為北京為數(shù)不多的首付百萬左右即可“上車”的區(qū)域，因此受到眾多剛需購(gòu)房者青睞。
土地部分溢價(jià)率8.15% 房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)
從土地市場(chǎng)來看，今年北京第二次集中供地中，房山區(qū)共推出5宗地塊，2宗地塊成交。其中房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0018地塊R2二類居住用地、FS00-0111-0016地塊A33基礎(chǔ)教育用地被中建一局以14.6億元拍得，溢價(jià)率為8.15%;房山區(qū)的另一地塊房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)北部淺山區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FS12-0100-6017地塊以9.83億元的底價(jià)成交。
中建一局方面表示，在房山斬獲第二塊土地主要是看好區(qū)域未來發(fā)展，此外中建在北京市場(chǎng)第一個(gè)項(xiàng)目京西印玥的市場(chǎng)表現(xiàn)，也讓企業(yè)有足夠的信心深耕房山，并取得較好的口碑及市場(chǎng)業(yè)績(jī)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，第二次集中供地因土地規(guī)則調(diào)整，房企利潤(rùn)空間受到限制，同時(shí)購(gòu)地資金來源審核嚴(yán)格，北京除海淀、昌平區(qū)有部分地塊溢價(jià)率較高外，其他區(qū)域土拍熱度均不高，部分區(qū)域流拍率更是達(dá)100%，房山區(qū)的土地市場(chǎng)表現(xiàn)既不激烈也不悲觀。
對(duì)于房山未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，王小嬙認(rèn)為，房山區(qū)受限于教育資源較為稀缺、產(chǎn)業(yè)及配套不完善等因素影響，一直處于全市樓市價(jià)格洼地，隨著區(qū)域在政策規(guī)劃利好下，交通、基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，以及對(duì)各種商業(yè)資源引進(jìn)，加之北京新房市場(chǎng)供應(yīng)有限，部分置業(yè)人群會(huì)轉(zhuǎn)向房山市場(chǎng)，但受限于樓市政策嚴(yán)控，總體來看，房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)。(文/陸經(jīng)強(qiáng))