在“房住不炒”加“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的政策調(diào)控下，從中央到地方，從土地金融端到一、二手樓市，“精細(xì)調(diào)控時(shí)代”的政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度顯著回落。

　　8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上指出，中國(guó)的住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系，“中國(guó)建造”為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和民生改善作出了重要貢獻(xiàn)。

　　如今，人民對(duì)于住房質(zhì)量、居住環(huán)境提出了新要求，如何讓人民實(shí)現(xiàn)“住有所居”，提升人民對(duì)美好生活的獲得感，中國(guó)的住房正在回歸民生屬性……

　　對(duì)于正在發(fā)生的行業(yè)劇變，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東如是總結(jié)：“隨著供需平衡和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定，行業(yè)重心呈現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變，即由‘房’轉(zhuǎn)向‘人’，由‘交易’轉(zhuǎn)向‘服務(wù)’，由‘買到房’轉(zhuǎn)向‘住得好’”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度重構(gòu)，結(jié)合“十四五”規(guī)劃戰(zhàn)略方向，品牌房企們已經(jīng)放棄“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的傳統(tǒng)打法，積極尋求轉(zhuǎn)型與突破，在智慧社區(qū)、物管服務(wù)、城市更新等細(xì)分領(lǐng)域中尋求更廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

　　聯(lián)合開發(fā) 打造高品質(zhì)生活

　　8月初，深圳、天津、青島、惠州四地相繼發(fā)布公告稱，第二輪土地集中拍賣延期舉行。在此前，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前土地競(jìng)拍政策正在形成“組合拳”和“緊箍咒”，有利于促進(jìn)房企理性拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這對(duì)于房企的資金能力以及運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求。

　　針對(duì)集中土拍對(duì)房企資金和開發(fā)造成的影響，房企們采取的策略是組團(tuán)拿地、聯(lián)合開發(fā)，發(fā)揮各自在資金和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，在符合政府房?jī)r(jià)調(diào)控要求的前提下，為購(gòu)房者打造更高品質(zhì)的產(chǎn)品。

　　以北京市首輪土拍為例，作為民企的卓越地產(chǎn)就與國(guó)企中交和首開合作，拿下三個(gè)地塊。同時(shí)，國(guó)企之間也聯(lián)手拿地，如“金地+華潤(rùn)+保利”聯(lián)合體，參加了30宗地塊中的24場(chǎng)競(jìng)拍。

　　分析人士指出，聯(lián)合拿地便于發(fā)揮企業(yè)在資金、管理和產(chǎn)品等方面的各自優(yōu)勢(shì)。以保利在北京的聯(lián)合拿地為例，近年來保利在北京的多個(gè)項(xiàng)目均屬于聯(lián)合拿地，并由保利操盤。合作企業(yè)之所以愿意讓保利操盤運(yùn)作，得益于保利前期在產(chǎn)品層面大力投入和深度研發(fā)所形成的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

　　以健康高效空間為例，針對(duì)疫情期間人們對(duì)社區(qū)整體健康的高度關(guān)切， 保利通過社區(qū)分流外環(huán)和雙組團(tuán)大堂的設(shè)計(jì)，將網(wǎng)約車、快遞、外賣、垃圾處理等“外部”流線與內(nèi)部小區(qū)業(yè)主活動(dòng)區(qū)域隔離，避免外界因素影響、污染社區(qū)環(huán)境。同時(shí)，保利還通過智能新風(fēng)、凈水系統(tǒng)升級(jí)、抗菌地漏、電梯光離子凈化等方式來凈化水和空氣，降低社區(qū)內(nèi)病菌互串的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在智慧社區(qū)中，社區(qū)智慧大腦可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)業(yè)主通勤和活動(dòng)的時(shí)間，智能調(diào)配并錯(cuò)峰開展物業(yè)消毒、倒垃圾等服務(wù)。通過手機(jī)智控、智能呼梯等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主從進(jìn)入社區(qū)到打開家門全程無接觸通行。健康便捷服務(wù)則是在已有的線上生鮮社區(qū)配送、線上醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建24 小時(shí)健康云服務(wù)體系。

　　集中土拍提高了對(duì)房企資金的要求，也讓擁有更高管理能力和更高質(zhì)量產(chǎn)品研發(fā)能力的房企走上前臺(tái)，獲得更多項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。與保利相似， 萬科、融創(chuàng)、龍湖等品牌房企都是憑借產(chǎn)品力上位。

　　綠色轉(zhuǎn)型 助力實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)

　　“十四五”規(guī)劃中指出，我國(guó)要力爭(zhēng)“在2030 年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，2060 年前實(shí)現(xiàn)碳中和”。對(duì)于碳排放重點(diǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，第十二屆全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任侯云春指出，我們每建造一平方米房屋，要產(chǎn)生0.8 噸的碳。房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑、減少碳排放形勢(shì)嚴(yán)峻，但空間很大，綠色建筑大有可為。

　　作為節(jié)能減排的重要一環(huán)，裝配式建筑近年來得到政府的高度重視和政策支持。早在2016 年9 月，國(guó)務(wù)院辦公廳就頒布《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，要求在建筑領(lǐng)域大力發(fā)展裝配式建筑。2020 年8 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》，再次強(qiáng)調(diào)對(duì)裝配式建筑發(fā)展的重視。

　　作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)， 碧桂園堅(jiān)持將裝配式建筑理念在項(xiàng)目建設(shè)中積極推廣應(yīng)用。位于廣東珠海的碧桂園保利海悅天境項(xiàng)目建筑單體預(yù)制率約20%，裝配率達(dá)40%。

　　憑借在裝配式建筑領(lǐng)域的積極探索，碧桂園在2017 年就獲評(píng)“首批國(guó)家裝配式住宅產(chǎn)業(yè)基地”。目前，碧桂園已經(jīng)建立了高度標(biāo)準(zhǔn)化的部品部件庫(kù)、戶型庫(kù)、樓型庫(kù)，借助BIM技術(shù)打通研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工等全產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)據(jù)流，成為裝配式建筑開發(fā)應(yīng)用的龍頭企業(yè)。

　　與碧桂園發(fā)力裝配式建筑不同，龍湖的綠色建筑發(fā)力重點(diǎn)落在被動(dòng)式建筑上。被動(dòng)式建筑也稱被動(dòng)式超低能耗建筑，依靠建筑本身的構(gòu)造設(shè)計(jì)，就能達(dá)到舒適的室內(nèi)溫濕度，不需要“主動(dòng)”提供能源。龍湖集團(tuán)副總裁宋海林認(rèn)為：“在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中，被動(dòng)房將是未來發(fā)展的重要方向，它契合了這個(gè)時(shí)代需求的變遷。”

　　作為龍湖集團(tuán)被動(dòng)式建筑的標(biāo)志項(xiàng)目，位于河北高碑店的龍湖·列車新城項(xiàng)目，全部采用被動(dòng)式建筑技術(shù)建造。例如，建筑的墻體采用200-250毫米厚的石墨聚苯板及擠塑聚苯板，為建筑穿上厚重的“棉衣”，保證室溫恒定;無冷熱橋構(gòu)造，用隔熱墊片阻隔構(gòu)件熱傳導(dǎo)，防止室內(nèi)能量流失;以高效的熱回收新風(fēng)系統(tǒng)，滿足室內(nèi)新風(fēng)和采暖制冷需求;采用被動(dòng)式門窗系統(tǒng)，以三層中空玻璃構(gòu)造，實(shí)現(xiàn)良好的隔音性和舒適性。

　　在碧桂園的裝配式建筑、龍湖的被動(dòng)式建筑外，國(guó)內(nèi)品牌房企還在其他節(jié)能環(huán)保建筑領(lǐng)域進(jìn)行廣泛探索，如中國(guó)金茂的綠金建筑、朗詩(shī)集團(tuán)的綠色建筑、葛洲壩地產(chǎn)的健康建筑……中國(guó)房企在實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)、推進(jìn)智慧制造以及提升人民居住品質(zhì)等方面正不斷發(fā)力。

　　多路徑拓展 十萬億元級(jí)市場(chǎng)在召喚

　　如果說碧桂園、龍湖等品牌房企的綠色建筑探索，更側(cè)重于“房”，那么從去年掀起的房企物業(yè)板塊拆分上市熱銷，則顯示行業(yè)已經(jīng)逐漸將拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“人”的相關(guān)領(lǐng)域。

　　對(duì)于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展重心轉(zhuǎn)變，世茂服務(wù)執(zhí)行董事曹士揚(yáng)就明確表示，物業(yè)服務(wù)要從“對(duì)物的管理”轉(zhuǎn)向“對(duì)人的服務(wù)”。

　　世茂服務(wù)積極改善社區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，更新老舊設(shè)施，提升用戶安全感;建立用戶場(chǎng)景服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)管家、安全、環(huán)境、設(shè)施等無縫銜接用戶體驗(yàn);以“世集”為樞紐，打造家門口的商業(yè)場(chǎng)所，匯聚優(yōu)質(zhì)的第三方服務(wù)進(jìn)入社區(qū);開展多樣化的文化主題活動(dòng)，打造充滿人文關(guān)懷的社區(qū)。

　　在浙江的世茂璀璨天宸社區(qū)中，世茂服務(wù)將快節(jié)奏城市生活中愈發(fā)珍貴的親子時(shí)光變?yōu)榱巳粘?。世茂璀璨天宸特設(shè)親子攤位，衛(wèi)龍、大白兔奶糖、旺旺、小浣熊美食讓社區(qū)中的大朋友、小朋友互動(dòng)暢享舌尖童趣;斗獸棋、彈珠、陀螺等穿越時(shí)空的游戲，更是讓人們?cè)谟螒蛑兄厥俺砷L(zhǎng)之樂。

　　通過上述措施，世茂服務(wù)所管理的社區(qū)在居住安全、環(huán)境感受和社區(qū)運(yùn)行成本等方面均有顯著提升。世茂服務(wù)半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示， 截至2021 年上半年，世茂服務(wù)管理物業(yè)面積達(dá)2600 萬平方米，歸屬股東利潤(rùn)同比增長(zhǎng)不少于120%。

　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021 年7 月底，已有11 家物業(yè)企業(yè)成功上市，另有23 家房企已遞交招股書正在排隊(duì)中，預(yù)計(jì)今年物企上市數(shù)量會(huì)再次刷新紀(jì)錄。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過與集團(tuán)公司進(jìn)行資源整合和模式創(chuàng)新，物業(yè)公司可提供多元化的增值服務(wù)，成為房企發(fā)展的新藍(lán)海。

　　除物業(yè)領(lǐng)域之外，城市更新也成為各大房企拓展版圖的新領(lǐng)域。今年的政府工作報(bào)告中，城市更新被首次寫入： “發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”這表明國(guó)家將全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式。

　　在城市更新市場(chǎng)上，萬科等企業(yè)已經(jīng)走在了前列。今年8 月，萬科集團(tuán)與上海市政府簽訂框架協(xié)議，未來雙方將在“未來城市”旗艦項(xiàng)目建設(shè)、“物業(yè)城市”綜合治理創(chuàng)新實(shí)踐、城市有機(jī)更新、住房租賃行業(yè)發(fā)展、建筑科技應(yīng)用等方面進(jìn)行深入合作。

　　在此之前，萬科在北京的望京小街城市更新項(xiàng)目已經(jīng)獲得各界的廣泛認(rèn)可。望京小街是望京腹地的一條商業(yè)街區(qū)，也曾是望京最繁華的地段。然而隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的更新變化，小街的整體空間老化，停車混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等問題凸顯。2020 年年初，在朝陽(yáng)區(qū)政府的引導(dǎo)下， 萬科作為社會(huì)資本參與望京小街的改造工作。在改造過程中，萬科充分發(fā)揮其在城市綜合運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和豐厚產(chǎn)業(yè)鏈資源，僅用8 個(gè)月，就將這條老式街區(qū)改造為一條集辦公、購(gòu)物、休閑、生活于一體的歐式步行街， 其承載的智慧科技、國(guó)際交往、文化藝術(shù)屬性，使望京小街成為北京又一時(shí)尚新地標(biāo)。

　　與萬科一樣，從廣州舊改起家的富力集團(tuán)也將發(fā)展重心放在了城市更新領(lǐng)域。在2019 年4 月，富力城市更新集團(tuán)正式成立，專注于拓展城市更新項(xiàng)目。截至2020 年底，富力在全國(guó)已簽約城市更新項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積超過8000 萬平方米，貨值超過1.2 萬億元?？偛课挥谏钲诘募颜讟I(yè)集團(tuán)從1999 年的深圳龍崗舊改項(xiàng)目起步。截至目前， 佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目已遍布粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和華中等區(qū)域的十余個(gè)核心城市，總推進(jìn)項(xiàng)目約200 余個(gè)。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足城市更新領(lǐng)域，其中TOP50 上市房企的比例達(dá)到了78%。

　　在物業(yè)服務(wù)與城市更新領(lǐng)域外， 分析人士指出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還擁有住房租賃、文旅康養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等諸多細(xì)分賽道，而這些領(lǐng)域也將成為房企競(jìng)爭(zhēng)壯大的路徑。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂表示，在我國(guó)房地產(chǎn)由購(gòu)房時(shí)代轉(zhuǎn)向居住服務(wù)時(shí)代，五大領(lǐng)域?qū)⒈恢匦露x：一是流動(dòng)人口租賃需求孕育的萬億租賃市場(chǎng);二是品質(zhì)居住需求產(chǎn)生的現(xiàn)代物業(yè)領(lǐng)域;三是人口老齡化造成的社區(qū)養(yǎng)老需求;四是城市更新、老舊小區(qū)改造領(lǐng)域;五是數(shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的重構(gòu)市場(chǎng)。這五大產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)初步估計(jì)有十幾萬億元規(guī)模，未來二十年居住領(lǐng)域的發(fā)展大門已經(jīng)開放。

　　哪些房企將抓住機(jī)會(huì)迎來新一輪增長(zhǎng)，哪些房企將被時(shí)代洪流大浪淘沙，這取決于它們的品牌是否能抓住時(shí)代需求，是否滿足了人們對(duì)美好生活的向往，真正讓居住者話語(yǔ)權(quán)歸位的時(shí)候到了。(文/陸經(jīng)強(qiáng))